Contador para Incorporadoras · Balneário Camboriú

Incorporação no RET de 4%, com patrimônio de afetação.

Q: O que é o RET e qual a alíquota?

O RET (Regime Especial de Tributação) permite pagar IRPJ, CSLL, PIS e COFINS de forma unificada numa alíquota única de 4% sobre as receitas de venda das unidades do empreendimento, desde que adotado o patrimônio de afetação. É, na maioria dos casos, bem mais vantajoso que o regime comum para incorporações.

Q: O que é patrimônio de afetação?

É o instituto previsto na Lei 4.591/64 (art. 31-A a 31-F) que separa o empreendimento do patrimônio geral do incorporador. Assim, dívidas ou até a falência do incorporador não ameaçam a conclusão da obra, protegendo os compradores, e é o que viabiliza o RET de 4%.

Q: Por que usar uma SPE por empreendimento?

A SPE (Sociedade de Propósito Específico) isola cada projeto: organiza sócios e investidores, facilita o RET e a afetação e impede que o risco de um empreendimento contamine os outros. É a estrutura padrão de quem incorpora com segurança.

Estruturamos sua incorporação no RET (alíquota única de 4% sobre as vendas) com patrimônio de afetação e SPE por empreendimento. Menos imposto, obra blindada e investidor seguro, na cidade dos arranha-céus.

RET: 4% sobre as vendas (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS)
Patrimônio de afetação que blinda a obra (Lei 4.591/64)
SPE por empreendimento, isolando riscos
Especialista no mercado imobiliário de BC

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O que é

Contabilidade para incorporadoras: por que é diferente?

Contabilidade para incorporadoras é a contabilidade especializada na incorporação imobiliária (CNAE 4110-7/00). O instrumento central é o RET (Regime Especial de Tributação): uma alíquota única de 4% sobre as receitas de venda das unidades, unificando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, vinculada ao patrimônio de afetação.

Ela inclui a constituição da SPE por empreendimento, a opção e a gestão do RET, a averbação do patrimônio de afetação (Lei 4.591/64), a contabilidade da obra e das vendas e o planejamento tributário. Está relacionada a construção civil, RET, SPE, Receita Federal, cartório de registro de imóveis e às regras de incorporação.

A causa e efeito é direta: incorporar sem RET e sem afetação pode significar muito mais imposto e risco patrimonial; com o RET de 4% e o patrimônio de afetação, a carga cai e a obra fica blindada do restante do patrimônio do incorporador. Em Balneário Camboriú, a capital dos arranha-céus, essa estrutura é regra entre quem faz bem feito.

O que resolvemos

Onde a incorporadora mais perde dinheiro

Erros que um contador de incorporação evita.

Não usar o RET

Sem o RET, a incorporação paga IRPJ, CSLL, PIS e COFINS pelo regime comum, bem mais que os 4% do RET com afetação.

Empreendimento sem patrimônio de afetação

Sem afetar o patrimônio, dívidas e a falência do incorporador podem ameaçar a conclusão da obra e os compradores.

Tudo no mesmo CNPJ

Misturar vários empreendimentos numa só empresa mistura riscos e dificulta o RET. A SPE isola cada projeto.

Receita de vendas mal apurada

A apuração do RET é sobre as receitas de venda das unidades; erro aqui gera imposto a mais ou autuação.

Permuta e distrato sem tratamento

Permuta de terreno, distratos e financiamento têm reflexo tributário específico que precisa ser feito certo.

Contador genérico

Quem não entende de incorporação não domina RET, afetação nem SPE, e a conta sobra pro incorporador.

Quero estruturar meu RET

O que está incluso

Tudo o que o seu empreendimento precisa

Do RET à SPE, com a obra blindada.

Opção e gestão do RET Opção pelo RET e apuração mensal da alíquota de 4% sobre as receitas de venda das unidades.

Patrimônio de afetação Apoio na averbação do patrimônio de afetação (Lei 4.591/64), que isola e protege o empreendimento.

Constituição da SPE Sociedade de Propósito Específico por empreendimento, isolando riscos e organizando os sócios.

Contabilidade da obra e vendas Escrituração da obra, das vendas, da permuta e dos custos, com relatórios por empreendimento.

INSS da obra e retenções Matrícula CNO, INSS da construção e retenções sobre subempreitadas, sem passivo.

Permuta e distratos Tratamento tributário de permuta de terreno, distratos e financiamento à produção.

Planejamento por empreendimento Comparação RET x demais regimes em cada projeto, pra pagar o menor imposto legal.

Migração sem dor Se você já incorpora, migramos a contabilidade sem parar os lançamentos.

Como a Contec trabalha

Da estruturação ao empreendimento blindado, em 5 passos

Diagnóstico

Entendemos o empreendimento, a estrutura societária e a estratégia de vendas.

Estrutura SPE + afetação

Constituímos a SPE e organizamos o patrimônio de afetação do projeto.

Opção pelo RET

Fazemos a opção pelo RET e configuramos a apuração de 4% sobre as vendas.

Operação

Contabilidade da obra e das vendas, INSS da obra, retenções e permutas.

Acompanhamento

Acompanhamos o resultado do empreendimento e o planejamento até a entrega.

Para quem é indicado

Atendemos cada perfil de incorporação

Incorporadoras residenciais

Empreendimentos verticais e horizontais que ganham muito com o RET e a afetação.

Construtora + incorporadora

Quem constrói e vende: organizamos construção (obra) e incorporação (RET) juntas.

Empreendimentos em SPE

Projetos isolados em Sociedade de Propósito Específico, com sócios e investidores.

Loteamentos e multipropriedade

Estruturas imobiliárias com tributação específica que pedem planejamento.

Investidores e permuta de terreno

Operações com permuta e parcerias que exigem tratamento tributário correto.

Quem vai lançar o 1º empreendimento

Pra nascer com SPE, afetação e RET estruturados desde o início.

Quero meu diagnóstico

Quem responde por essa contabilidade

Angela Cristina Schmidt Meneghetti

À frente da CONTEC, a Angela reúne uma combinação rara no mercado: é contadora (CRC-SC) e advogada (OAB-SC), com pós-graduações em planejamento tributário, patrimonial e sucessório e mais de 27 anos orientando empresas em Santa Catarina. É essa visão que une segurança contábil e jurídica em cada decisão do seu negócio.

Contadora CRC-SC Advogada OAB-SC 8 títulos / pós-graduações +27 anos de atuação

Conheça a história da CONTEC

Dúvidas frequentes

Perguntas de incorporadoras sobre contabilidade

O que é o RET e qual a alíquota?

O RET (Regime Especial de Tributação) permite pagar IRPJ, CSLL, PIS e COFINS de forma unificada numa alíquota única de 4% sobre as receitas de venda das unidades do empreendimento, desde que adotado o patrimônio de afetação. É, na maioria dos casos, bem mais vantajoso que o regime comum para incorporações.

O que é patrimônio de afetação?

É o instituto previsto na Lei 4.591/64 (art. 31-A a 31-F) que separa o empreendimento do patrimônio geral do incorporador. Assim, dívidas ou até a falência do incorporador não ameaçam a conclusão da obra, protegendo os compradores, e é o que viabiliza o RET de 4%.

Por que usar uma SPE por empreendimento?

A SPE (Sociedade de Propósito Específico) isola cada projeto: organiza sócios e investidores, facilita o RET e a afetação e impede que o risco de um empreendimento contamine os outros. É a estrutura padrão de quem incorpora com segurança.

Incorporadora pode ser Simples Nacional?

A atividade de incorporação em geral não se encaixa bem no Simples; o caminho costuma ser o RET (com afetação) ou o Lucro Presumido/Real, conforme o projeto. Comparamos os cenários no diagnóstico, por empreendimento.

Quanto custa a contabilidade para incorporadoras na Contec?

O honorário depende do número e do porte dos empreendimentos e da estrutura (SPE, RET) e sai sob proposta após o diagnóstico. A economia do RET de 4% frente ao regime comum costuma superar muito o custo da contabilidade especializada.

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